Wspólnota mieszkaniowa jest swego rodzaju stowarzyszeniem do której przystępuje się z mocy prawa w chwili zakupu wyodrębnionego lokalu w nieruchomości. Jeżeli w danym budynku znajduje się mniej niż 7 samodzielnych (posiadających odrębnie założone księgi wieczyste) mieszkań mamy do czynienia z małą wspólnotą mieszkaniową. Jeżeli lokali jest więcej to jej mieszkańcy tworzą tzw. dużą wspólnotę mieszkaniową.
Duże wspólnoty mieszkaniowe
W dużych wspólnotach, mieszkańcy mają obowiązek wyboru zarządu. W skład zarządu mogą wchodzić zarówno sami mieszkańcy jak i osoby zupełnie nie związane z nieruchomością. Jeżeli wspólnota nie jest w stanie wyłonić zarządu, może powierzyć sprawowanie jego funkcji wyspecjalizowanemu przedsiębiorstwu.
Rolą zarządu wspólnoty jest dbanie o współpracę pomiędzy mieszkańcami w zakresie utrzymywania części wspólnych budynku. Zarząd jako organ reprezentujący wspólnotę, podpisuje umowy w imieniu wspólnoty i sprawuje pieczę nad jej wydatkami. Zarząd nie zawsze może jednak działać samodzielnie. Do podejmowania bardziej doniosłych czynności czyli tzw. czynności przekraczających zwykły zarząd, konieczne jest podjęcie uchwały przez właścicieli lokali.
Do czynności przekraczających zwykły zarząd można zaliczyć np. przyjęcie planu gospodarczego, podział nieruchomości wspólnej czy wyodrębnienie lokalu powstałego na skutek przebudowy. Zwłaszcza przyjęcie tego pierwszego dokumentu jest niezwykle doniosłą czynnością. W planie gospodarczym ustala się bowiem wysokość wydatków na remonty, konserwację i utrzymanie czystości w budynku.
Co do zasady uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów.
Zasady podejmowania uchwał przez wspólnotę mieszkaniową
Zgodnie z ustawą o własności lokali uchwały wspólnoty mieszkaniowej podejmowane są:
- na zebraniu właścicieli lokali;
- w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd.
Uchwały mogą być również podejmowane w trybie mieszanym. Wówczas część głosów oddawana jest na zebraniu, a część w drodze indywidualnego zbierania głosów. Ponadto, jeżeli wspólnota wyrazi na to zgodę, uchwały mogą być podjęte w trybie głosowania elektronicznego za pośrednictwem sieci Internet.
Uchwały co do zasady zapadają większością głosów właścicieli lokali. Przy czym co do zasady, głosy liczone są według wielkości udziałów. Można jednak umówić się, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypadać będzie jeden głos.
Gdy głosy zbierane były w trybie indywidualnym lub mieszanym, każdy właściciel powinien zostać powiadomiony na piśmie o treści podjętej uchwały. Co jednak istotne, niedopełnienie tego obowiązku nie ma wpływu na ważność uchwały.
Co zrobić gdy uchwała wspólnoty narusza nasze interesy?
Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu jeśli uchwała:
- jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali;
- narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną;
- w inny sposób narusza interesy członka wspólnoty mieszkaniowej.
Pozew należy złożyć w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały. Jeśli natomiast uchwałę podejmowano w trybie indywidualnego zbierania głosów, termin biegnie od poinformowania członka wspólnoty o podjęciu uchwały.
Niezgodność uchwały z prawem
Niezgodność z prawem zaskarżonej uchwały wspólnoty może polegać zarówno na oczywistej sprzeczności uchwały z przepisami prawa, jak i na naruszeniu trybu jej podejmowania. Sprzeczność uchwały z przepisami prawa może polegać przykładowo na podjęciu przez wspólnotę uchwały dot. rozbudowy budynku wbrew przepisom prawa budowlanego.
Sprawa komplikuje się jednak gdy należy zbadać tryb formalny jej podejmowania.
Przepisy prawa nie uzależniają wprost ważności uchwały od okoliczności w jakich została uchwalona. Najważniejszą wartość ma bowiem wola właścicieli lokali wyrażona w uchwale. Nieprawidłowości w zwołaniu zebrań lub zbieraniu głosów mogą jednak w pewnych warunkach stanowić podstawę wytoczenia powództwa o uchylenie uchwały. Przykładowo niezawiadomienie właścicieli, których głosy mogłyby zadecydować o podjęciu rozstrzygnięcia, może stanowić podstawę podważenia uchwały wspólnoty. Ogólnie rzecz biorąc, właściciel pragnący uchylić wadliwą według niego decyzję, musi wykazać, iż brak należytego procedowania mógł mieć realny wpływ na jej treść.
Uchwała podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów zostaje formalnie podjęta z chwilą oddania za nią większości głosów właścicieli lokali. Ponadto, z orzecznictwa sądowego wynika jednoznacznie, że zarzuty natury formalnej mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko gdy wadliwość postępowania, miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały. Ustawa o własności lokali regulująca zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych nie uzależnia zdolności zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania.
Naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub inne naruszenie interesów członka wspólnoty
W ramach tej przesłanki, zaskarżający powinien udowodnić, że uchwała zawiera postanowienia, godzące w zasady prawidłowego zarządzania i administrowaniem budynkiem. Najczęściej będzie dotyczyło to uchwał, na podstawie których wspólnota w sposób lekkomyślny ustala zasady wydatkowania wspólnych pieniędzy.
Prawidłowe administrowanie budynkiem powinno być opierać się na sumiennym i profesjonalnym działaniu osób, którym powierzono zarządzanie. Omawiana przesłanka najczęściej podnoszona jest zatem wobec uchwał dotyczących części wspólnych nieruchomości. Przykładowo może być to wyrażenie zgody wspólnoty na remont czy przebudowę pomieszczeń wspólnych. Ponadto mogą być to również uchwały, które zatwierdzają sprawozdania finansowe wspólnoty i inne wiążące się z finansowaniem działań wspólnoty.
Głównym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych jest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym stanie. Dlatego pod tym kątem powinniśmy analizować zgodność uchwały z zasadami prawidłowego zarządzenia nieruchomością wspólną. Natomiast zaskarżający zawsze winien w należyty sposób wykazać, iż podjęta uchwała godzi we wspólny interes jej członków.
Uchwała podjęta przez wspólnotę mieszkaniową może również uderzać bezpośrednio tylko w jedną osobę. Nałożenie uchwałą obowiązków jedynie na jednego z członków wspólnoty, może stanowić podstawę do zaskarżenia uchwały. Podobnie, przyjęcie nieadekwatnego kryterium na podstawie, którego właściciel ma ponosić większe niż inni obciążenia finansowe stanowi naruszenie zasad funkcjonowania wspólnoty.
Czytaj więcej: https://radca-franczak.pl/2018/12/20/bonifikata-przy-przeksztalceniu-uzytkowania-wieczystego-w-prawo-wlasnosci/
