zasiedzenie nieruchomości

Zasiedzenie nieruchomości

Zasiedzenie nieruchomości – kim jest samoistny posiadacz?

Wyłącznie samoistny posiadacz może zasiedzieć nieruchomość. Zacznijmy zatem od definicji samoistnego posiadacza. Samoistny posiadacz to osoba władająca daną nieruchomością jak właściciel. W sensie prawnym nie jest to właściciel ale osoba, która wykonuje wszelkie uprawnienia właścicielskie i dodatkowo uznawana jest za właściciela przez otoczenie.

Zasiedzieć można nie tylko nieruchomość gruntową lub budynkową ale także lokal mieszkalny.

Czym jest zasiedzenie? Zasiedzenie to nic innego jak stwierdzenie własności poprzez samoistne posiadanie. Posiadacz nieruchomości zasiedzi ją gdy wykaże, że zachowuje się względem niej jak właściciel. Co to oznacza? Oznacza to, że posiadacz winien wykonywać standardowe czynności właścicielskie:

  • gospodarować nieruchomością (ogrodzić, remontować);
  • dbać o nią (sprzątać, kosić);
  • opłacać należności publiczne.
zasiedzenie nieruchomości

Zasiedzenie nieruchomości – czas samoistnego posiadania

Oprócz posiadania waloru samoistnego posiadania, przepisy Kodeksu cywilnego przewidują jeszcze inne wymogi, których spełnienie jest niezbędne do zasiedzenia nieruchomości. Po pierwsze samoistność posiadania musi być rozciągnięta w czasie.

W zależności od intencji posiadacza, określanej mianem dobrej lub złej wiary, inny będzie czas wymagany do zasiedzenia nieruchomości. Jeśli samoistny posiadacz włada nieruchomością w dobrej wierze, musi on wykazać, że używa on nieruchomości przez minimum 20 lat. Jeżeli posiadacz działa w złej wierze, okres zasiedzenia wzrasta do lat 30.

Jak odróżnić dobrą wiarę od złej wiary? Samoistny posiadacz działa w dobrej wierze, jeżeli włada nieruchomością nie wiedząc, że nie jest on prawnym właścicielem. Zasiedzenie w złej wierze oznacza natomiast, iż posiadacz gospodaruje nieruchomością wiedząc, iż jej prawowitym właścicielem jest inna osoba.

Co istotne, jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz wszedł w posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści. W rzeczywistości zatem okres wymagany do zasiedzenia może być nawet krótszy.



W jakich okolicznościach należy żądać stwierdzenia zasiedzenia?

Zasiedzenie jest dobrym rozwiązaniem w przypadku władania nieruchomościami, których stan właścicielski jest bardzo złożony lub w ogóle nieunormowany.

Często zasiadywane są nieruchomości, których właściciele nie żyją lub nie są znani.

Dzieje się tak też w sytuacjach gdy po śmierci rodziców, po których nie przeprowadzono postępowania spadkowego w domu pozostają dzieci, które stopniowo się z niego wyprowadzają. Na mocy nieformalnej umowy pomiędzy rodzeństwem, nieruchomością zajmuje się wtedy przeważnie jedno z nich. Jeżeli sprawa ta pozostanie nieuregulowana i przejdzie na dalszych spadkobierców, to jednym rozwiązaniem może okazać się właśnie proces o zasiedzenie. W takim przypadku zasiedzenie to może zostać stwierdzone z zachowaniem dobrej wiary.

Przykładem zasiedzenia nieruchomościw złej wierze, jest natomiast zajęcie pustostanu i władanie nim przez wymagany 30-letni okres.

zasiedzenie nieruchomości

Jak uzyskać stwierdzenie zasiedzenia?

Zasiedzenie nieruchomości wymaga przeprowadzenia postępowania sądowego. Samoistny posiadacz w tym celu musi złożyć do odpowiedniego sądu stosowny wniosek o stwierdzenie zasiedzenia. Wnioskujący musi przedstawić dowody potwierdzające przesłanki zasiedzenia. Musi wykazać, iż rzeczywiście jest samoistnym posiadaczem nieruchomości.

Dowodami na tą okoliczność mogą zeznania świadków (domowników, sąsiadów) oraz dokumenty potwierdzające opłacanie przez podatków.

Wnioskodawca powinien również wskazać we wniosku czy domaga się on zasiedzenia w dobrej czy też w złej wierze a także w należyty sposób opisać nieruchomość, którą pragnie zasiedzieć.



r.pr. Karol Franczak

Jestem radcą prawnym wpisanym na listę radców prawnych OIRP w Krakowie pod nr KR-3928.

Od wielu lat specjalizuję się w bieżącym doradztwie osobom prywatnym i przedsiębiorcom.

Zapraszam do skorzystania z mojej wiedzy!