wypowiedzenie umowy najmu

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego. Poradnik dla wynajmującego i najemcy.

Podstawowym aktem prawnym regulującym zasady wypowiedzenia umowy najmu mieszkań jest ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Pomimo faktu, iż w Polsce obowiązuje zasada swobody kontraktowania, przepisy wspominanego aktu prawnego w znaczący sposób ograniczają możliwość kształtowania umów najmu lokali przeznaczonych na cele mieszkalne. Z doświadczenia moich Klientów wiem, że najczęstszymi sporami wynikającymi z najmu jest jego zakończenie. Wiedza prawna zarówno najemców (na gruncie tej ustawy zwanych lokatorami) oraz wynajmujących w zakresie rozwiązywania umów jest niestety bardzo niewielka. 

Wypowiedzenie umowy najmu – działania lokatora

Przyjrzyjmy się zatem zasadom wypowiadania umowy najmu. Na wstępie zaznaczam jednak, iż wynajmujący może złożyć wypowiedzenie jedynie na przesłankach zawartych w ustawie. Wynajmujący nie może zatem zawrzeć w umowie surowszych zasad rozwiązywania najmu niż te przewidziane w ustawie. W jakich warunkach właściciel mieszkania może zatem wypowiedzieć najem niechcianemu lokatorowi ? Celem przystępniejszego uszeregowania przesłanek wypowiedzenia podzielmy je na przesłanki dot. działań lokatora i inne okoliczności uprawniające do zakończenia najmu.

A. Naganne zachowanie lokatora

Pierwszą przesłanką przewidzianą przez ustawodawcę, jest przesłanka nagannego zachowania lokatora. Zgodnie z nią, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu, jeżeli najemca używa lokalu w sposób:

  1. sprzeczny z umową;
  2. niezgodnie z jego przeznaczeniem.

Wynajmujący może również wypowiedzieć umowę najmu także gdy lokator demoluje mieszkanie lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania. Wynajmujący może również wypowiedzieć najem gdy najemca swoim nagannym zachowaniem utrudnia korzystanie z innych lokali znajdujących się w budynku.

Korzystać z lokalu w sposób sprzeczny z umową będzie lokator, który  wbrew umowie otworzy w lokalu własną firmę. Innym przykładem jest niedopełnianie przez lokatora obowiązków konserwatorskich.Pamiętajmy jednak, iż zakres obowiązków remontowych obciążających najemcę również jest ograniczony ustawowo (napiszę o tym w odrębnym artykule).

Naganne działanie lokatora objawiające się w niszczeniu lokalu lub sprzętów które się w nim znajdują, powinno być przez właściciela odpowiednio udokumentowane. W przypadku zaistnienia sporu sądowego, wynajmujący będzie musiał bowiem udowodnić, iż szkody nastąpiły na skutek działań najemcy. W tym celu zawsze warto przy zawieraniu umów najmu sporządzać obszerne protokoły odbiorcze zawierające załączniki w postaci dokumentacji fotograficznej.

Wypowiedzenie umowy najmu uzasadnia także utrudnianie korzystania z innych lokali znajdujących się w budynku. Aby jednak takie postępowanie mogło stać się podstawą wypowiedzenia musi nosić znamiona uporczywości lub być rażące. Dla przykładu jednorazowe złamanie ciszy nocnej nie jest działaniem uprawniającym właściciela do zakończenia najmu. Jeżeli jednak lokator w sposób uporczywy tzn. przez dłuższy czas będzie organizował głośne imprezy w godzinach nocnych, właściciel będzie mógł mu „podziękować” za współpracę.

Co istotne, składane oświadczenie musimy sporządzić w formie pisemnej wraz z uzasadnieniem. Niezależnie od rodzaju negatywnego zachowania najemcy.

Wypowiedzenie wywiera skutek na koniec następnego miesiąca kalendarzowego. Oznacza to, że jeżeli najemca otrzyma nasze wypowiedzenie w dniu 28 stycznia to skutek wypowiedzenia czyli obowiązek opuszczenia przez niego lokalu nastąpi dopiero z końcem lutego.

Zasada dot. formy oświadczenia i jego skutków ma zastosowanie do wszystkich omawianych przesłanek wypowiedzenia wynikających z działań lokatora. Ponadto, aby wynajmujący mógł wypowiedzieć najem na podstawie przesłanki nagannego zachowania lokatora, powinien go wcześniej upomnieć i wezwać do zaprzestania negatywnych działań.

wypowiedzenie umowy najmu

B. Zwłoka w płatności czynszu

Z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia, wynajmujący może wypowiedzieć najem lokatorowi, który jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu. Zwłoka ta musi wynosić co najmniej  trzy pełne okresy płatności. Właściciel musi wówczas pisemnie uprzedzić najemcę o zamiarze wypowiedzenia umowy. Ponadto musi wyznaczyć mu dodatkowy, miesięczny terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Tutaj sprawa jest prosta – nie płacisz to wylatujesz. Co jednak miał na myśli ustawodawca ograniczając możliwość wypowiedzenia do wystąpienia zwłoki za trzy pełne okresy? Oznacza to nie mniej nie więcej, że właściciel może wypowiedzieć najem gdy łączna suma zaległości wyniesie co najmniej trzy czynsze. Częściowe płatności czynszu nie uchronią lokatora przed wypowiedzeniem. Jeżeli suma niedopłaty zrówna się z kwotą trzymiesięcznego czynszu, wynajmujący będzie mógł wypowiedzieć najem.

Wynajmujący musi jednak pamiętać, iż przed wypowiedzeniem powinien wyznaczyć lokatorowi dodatkowy jednomiesięczny termin na uregulowanie należności. Co ciekawe zapłata zaległości po wyznaczonym terminie nie wpływa na skuteczność wypowiedzenia.

C. Niedopuszczalne dysponowanie lokalem

Wynajmujący może wypowiedzieć umowę, jeżeli najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela. Również i w tym przypadku wynajmujący może wypowiedzieć umowę z zachowaniem ustawowego terminu.

W tym przypadku, strony mogą zastrzec w umowie najmu, iż najemca będzie uprawniony do dysponowania lokalem. Wówczas wynajmujący nie będzie mógł wypowiedzieć umowy w oparciu o dopuszczalne działanie lokatora. Jeżeli jednak wynajmujący wyraźnie wskaże w umowie, iż nie życzy sobie dalszego podnajmowania bądź użyczania lokalu a lokator takiego działania dokonana, wynajmujący będzie uprawiony do wypowiedzenia umowy. Wobec takich okoliczności w przeciwieństwie od poprzednio omawianych przesłanek, wynajmujący może dokonać wypowiedzenia bez uprzedniego upominania najemcy. Podobnie jednak jak powyżej musi on zachować jednomiesięczny okres wypowiedzenia.

Ciekawym do odnotowania faktem jest jednak okoliczność, iż lokator może być zgody wynajmującego udostępnić lokal osobom wobec którym ciąży na nim obowiązek alimentacyjny (żonie, dzieciom, rodzicom, dziadkom, wnukom i rodzeństwu).

D. Zamieszkiwanie w lokalu wymagającym rozbiórki lub remontu budynku

Zamieszkiwanie w lokalu stanowiącym zagrożenie budowlane lub wymagającym gruntownego remontu może być niebezpieczne dla lokatora i innych mieszkańców budynku. W związku z tym faktem, z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia, wynajmujący może wypowiedzieć najem w oparciu o tą właśnie przesłankę.

W przypadku generalnego remontu wymagającego opuszczenia lokalu przez najemcę, wynajmujący na okres roku zobowiązany jest zapewnić lokatorowi lokal zastępczy. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi wyremontowany lokal. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz płacony uprzednio. Ponadto właściciel zobowiązany jest pokryć koszty przeprowadzek lokatora.



Wypowiedzenie umowy najmu – inne okoliczności

Omawiane powyżej przesłanki odnosiły się każdorazowo do swego rodzaju negatywnych działań lokatora. Co w sytuacji gdy najemca nie demoluje lokalu, płaci czynsz i wypełnia wszystkie inne leżące na nim obowiązki? Czy wynajmujący może wypowiedzieć taki najem? Odpowiedź jest krótka. Tak, może ale to zależy od okoliczności w jakich złoży wypowiedzenie.

A. Niezamieszkiwanie najemcy lub możliwość jego wyprowadzki do innego lokalu

Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia,  z powodu niezamieszkiwania lokatora w mieszkaniu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. Czym jest wartość odtworzeniowa ? Wartość odtworzeniowa to iloczyn powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej. Wskaźnik przeliczeniowy jest natomiast wartością ustalaną odgórnie przez wojewodę w odniesieniu do wszystkich lokali znajdujących się w danym województwie.

Z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia można wypowiedzieć stosunek najmu, jeżeli najemca może się po prostu wyprowadzić do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości. Co istotne, najemca musi posiadać jakiś tytuł prawny do tego drugiego lokalu.  Ponadto nie może być w gorszym standardzie niż ten opuszczany. Aby zastosować tą przesłankę wypowiedzenia czynsz musi być również niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu.

B. Chęć zamieszkania w lokalu przez wynajmującego lub jego rodzinę

W trakcie obowiązywania umowy najmu, wynajmujący może z różnych powodów pragnąć zamieszkać w wynajętym mieszkaniu. Może się tak zdążyć, przykładowo gdy straci własne mieszkanie bądź gdy wymaga ono remontu.

Wobec takich okoliczności wynajmujący może wypowiedzieć najem z 3 letnim okresem wypowiedzenia. Musi on jednak wykazać wobec najemcy, że nie ma innego mieszkania do którego mógłby się wprowadzić.Wynajmujący może skrócić okres wypowiedzenia do pół roku jeżeli najemcy przysługuje inne mieszkanie w tej samej miejscowości i o zbliżonym standardzie. Takie rozwiązanie może zastosować wynajmujący, gdy sam zapewni lokatorowi lokal zamienny.

Co ważne, z obu prezentowanych możliwości może skorzystać jedynie wynajmujący będący właścicielem wynajmowanego lokalu. Nie musi on jednak samodzielnie zamieszkać w wynajmowanym wcześniej lokalu, zamiast niego może w nim zamieszkać członek jego najbliższej rodziny.

Ponadto, okres trzyletniego wypowiedzenia ulegnie wydłużeniu do chwili śmierci lokatora, który ukończył 75 lat i który po upływie 3 letniego okresu wypowiedzenia nie będzie posiadał tytułu do innego lokalu w którym mógłby zamieszkać oraz nie będzie nikogo kto mógłby się nim zaopiekować.

Podsumowanie

Wypowiedzenie umowy najmu nie jest sprawą łatwą. Zarówno najemcy jak i wynajmujący powinni dokładnie zapoznać się ze swoimi prawami oraz obowiązkami. Pamiętajmy, że zawsze jednak stosunek najmu,  możemy rozwiązać za porozumieniem stronJeżeli umowa najmu została zawarta na czas określony to co do zasady nie możemy jej wypowiedzieć. Jeżeli nie wpisaliśmy do umowy przesłanek wypowiedzenia to  jedyną możliwością zakończenia najmu jest upływ czasu na jaki została zawarta umowa.



r.pr. Karol Franczak

Jestem radcą prawnym wpisanym na listę radców prawnych OIRP w Krakowie pod nr KR-3928.

Od wielu lat specjalizuję się w bieżącym doradztwie osobom prywatnym i przedsiębiorcom.

Zapraszam do skorzystania z mojej wiedzy!